Grondbeleid

Op dit moment hebben wij 24 vastgestelde/actieve grondexploitaties. Deze exploitaties zijn gemaakt op basis van de marktbehoefte en de wensen van de dorpen. Die wensen en behoeften staan in beleidsnota’s:

• Nota Strategische grondvoorraad
• Ontwikkelperspectieven dorpen
• Visie op werklocaties Noordelijk Flevoland
• Nota Kostenverhaal
• Woonvisie Noordoostpolder
• Nota Grondbeleid
• Nota Grondprijzen
• Herzieningen en meerjarenperspectief grondexploitaties

Op 29 juni 2020 heeft de raad ingestemd met het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2020. Het MPG 2020 vormt de basis voor deze begroting 2021-2024. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij dan ook naar het MPG 2020.

Het MPG en daarmee de jaarlijkse actualisatie van alle grondexploitaties is gekoppeld aan de jaarrekening. Daarnaast geven we in, of gelijktijdig met bestuurlijke besluitvorming van, de begroting inzicht in grote afwijkingen ten opzichte van het MPG en een globale doorkijk naar de eerstvolgende actualisatie.

Alle grondexploitaties zijn op hoofdlijnen doorgenomen op afwijkingen in realisatie én prognose. Dit betreft nadrukkelijk geen algehele actualisatie, maar geeft enkel een indicatie van de op dit moment verwachte bijstellingen bij het MPG 2021. Genoemde bedragen zijn indicatief en op nominale waarde. Afhankelijk van de hoogte van de parameters en de looptijd van projecten zijn de effecten op het resultaat zoals gepresenteerd bij het MPG soms groot.

De meeste grondexploitaties lopen volgens planning en kennen op dit moment geen grote afwijkingen ten opzichte van het MPG 2020. De afwijkingen bedragen minder dan € 5.000 op eindwaarde en betreffen wijzigingen in fasering zoals eerder uitgevoerde werkzaamheden of de verkoop van kavels ligt voor op planning.

De belangrijkste wijzigingen t.o.v. het MPG 2020 zijn:

• Emmelhage Fase 2B (11C) nieuwe grondexploitatie (29-06-2020)
• Ens (65) de wijzigingen n.a.v. vastgestelde grondexploitatie (14-04-2020)
• Centrumplan Emmeloord (50) extra opbrengsten i.v.m. verkoop Smedingplein
• Marknesse-Zuid (75) extra juridische kosten en uitgestelde levering van kavels
• Nagele (76) extra kosten i.v.m. verleggen van riolering
• Creil (71) minder grondopbrengsten  i.v.m. herverkaveling en verlaging m² prijs incourante kavels
• Bedrijventerrein Creil (43) i.v.m. aanleg bredere waterberging minder m² uitgeefbare grond.

Aan de rand van Emmeloord ontwikkelen wij de woonwijk Emmelhage. Fase 1 van het plan is in de afronding. Er zijn nog maar een paar kavels over. De laatste kavels zijn lastig in te vullen en mede daarom duurt de verkoop langer dan verwacht. Fase 2A is het vervolg op fase 1 en is vol in uitvoering. Het plan biedt ruimte aan circa 132 woningen en een supermarkt, waarvan er in 2021 nog circa 14 kavels voor particuliere woningen verkocht moeten worden. Fase 2B is 29 juni 2020 in ontwikkeling genomen. De voorbereidingen voor het bouwrijpmaken van de locatie is in gang gezet. In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan voor Emmelhage.

In de dorpen Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek ontwikkelen wij nieuwe gebieden voor woningbouw. In Ens, Marknesse, Kraggenburg, Nagele en Tollebeek zijn de plannen nog relatief nieuw en is er een divers kavel/woningaanbod. De woningmarkt in de dorpen kent een andere dynamiek dan in Emmeloord. Dit is zichtbaar door het aantal transacties, de doorlooptijd en de vraag naar kavels.

In Marknesse blijft de verkoop achter bij de planning. Dit komt doordat er problemen zijn met de (juridische) levering van de kavels, waardoor leveringen uitgesteld worden naar toekomstige jaren. De juridische kwestie zorgt ook voor een extra kostenpost voor extern advies. Er is € 100.000 extra geraamd voor juridische kosten. Mogelijk dat deze juridische kosten nog verhaald kunnen worden op derden. In Nagele is een tegenvaller van circa € 60.000 geconstateerd. De riolering en waterleiding moeten verlegd worden voor de bouw van een appartementencomplex. In Creil is een aantal kavels die bestemd waren voor vrijstaande woningen omgezet naar kavels voor 2^1 kapwoningen. Verder zijn er een drietal incourante kavels in prijs verlaagd. Beide maatregelen leiden tot minder grond-opbrengsten dan geraamd.

In Luttelgeest en Rutten worden nieuwe (inbreidings)plannen voorbereid. In Luttelgeest worden de kerk en de basisschool aan de Kerkstraat herontwikkeld tot woningbouw. Het gaat hier om circa 16 woningen. Daarnaast wordt de uitbreidingswoonwijk Luttelgeest Fase 4 in ontwikkeling genomen. De uitbreiding in Luttelgeest behelst circa 70 woningen. In Rutten worden op drie verschillende locaties gemeentelijke gebouwen gesloopt en worden de locaties herontwikkeld tot woningbouw. Voor Rutten betekent dit een toevoeging van circa 40 woningen (waarvan 18 appartementen). In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan per woningbouwgebied in de dorpen.

In Emmeloord verkopen we bedrijfskavels op het bedrijventerrein De Munt. We merken dat er behoefte is aan grote kavels (> 2 hectare). De verkoop van kleine kavels loopt achter op de planning. Op dit moment bereiden we het bestemmingsplan De Munt B voor om te kunnen voorzien in grote kavels. In onderstaand overzicht wordt de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan op bedrijventerrein De Munt weergegeven.

In de dorpen Ens, Espel, Creil, Marknesse en Rutten geven wij grond uit voor bedrijven. Met uitzondering van de uitbreiding van de bedrijventerreinen in Ens en Marknesse zijn die terreinen ver in de uitvoering. Er zijn nog maar enkele kavels beschikbaar. Ens en Marknesse zijn hier een uitzondering, omdat hier aanvullend grond in exploitatie is genomen. Op het bedrijventerrein in Creil is sprake van wateroverlast. De wateroverlast wordt verholpen door een bredere waterberging aan te leggen dan gepland was. De waterberging komt deels op nog uit te geven grond, wat leidt tot minder grondopbrengsten.  In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan op de bedrijventerreinen in de dorpen.

Centrumplan Emmeloord
Het Centrumplan Emmeloord is in volle uitvoering. Op de Deel zijn de eerste kavels voor wonen, werken en horeca verkocht. Daarnaast zijn de werkzaamheden van de nieuwe openbare ruimte op de Deel in volle gang. Op de voormalige locatie van de centrumflats zijn we bezig met de verkoop van gronden die plek bieden aan winkels, appartementen en grondgebonden woningen. De ondergrond van Het Smedingplein is in erfpacht uitgegeven, maar de erfpachter(s) zijn in een vergevorderd stadium om de grond aan te kopen, dit leidt tot extra grondopbrengsten

Wellerwaard
Ten noorden van Emmeloord ligt het recreatiegebied Wellerwaard. We verkopen hier kavels voor woningen en landgoederen. De verkoop voor woningbouw loopt op schema. In 2018 en 2019 zijn er respectievelijk 3 en 2 kavels verkocht. In 2020 vindt een inhaalslag plaats en worden er 5 kavels verkocht. Naast fase 1 is ook fase 2 op de markt gebracht en alle kavels aan het water zijn verkocht of onder optie. Op dit moment nog slechts 3 ‘landkavels’ beschikbaar. In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan voor Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard.

Verwachte eindwaarde positief
De totale boekwaarde per 1 januari 2020 was circa € 26,90 miljoen negatief. De totale boekwaarde (schatting) per 1 januari 2021 is circa € 23,65 miljoen negatief. De geprognosticeerde grondopbrengsten in 2020 zijn hoger dan de geprognosticeerde kosten, inclusief de tussentijdse winstnemingen. De verwachting is dat de totale boekwaarde de komende 4 jaar terugloopt naar circa € 11,06 miljoen negatief per 1 januari 2024. De eindwaarde van alle grondexploitaties samen is becijferd op circa € 5,76 miljoen positief.